O crédito para a casa própria ficou mais caro em menos de 24 horas. Na segunda-feira, 26 de outubro, primeiro pregão depois do segundo turno, o Bradesco elevou a taxa mínima dos juros do financiamento imobiliário residencial de 11,7% para 15% ao ano, mais TR. Foi um salto de 3,3 pontos de uma vez, num mercado que costuma mexer nas taxas de 0,1 em 0,1 ponto.
Quem está planejando sair de São Paulo e comprar no interior não precisa de pânico. Precisa de conta. A seguir: o que aconteceu, quanto isso pesa na parcela, o que os outros bancos fizeram e as decisões que protegem o seu dinheiro.
O que o Bradesco mudou
A nova tabela vale para novos clientes. Quem já assinou contrato continua com a taxa contratada.
- Residencial (linhas Principal, Prime, Parcerias e Massificado): de 11,7% para 15% ao ano + TR
- Clientes Private: 13,6% ao ano + TR
- Imóvel comercial: 16,5% ao ano + TR
- Lote urbano: 18,5% ao ano + TR
A TR está hoje em torno de 2% ao ano, então o custo real fica acima dos números da tabela. O banco disse ao InfoMoney que atualizou as taxas “em razão da alta dos juros de mercado” e que as condições finais seguem negociadas caso a caso.
Por que os juros do financiamento imobiliário subiram agora
O motivo está nos juros futuros, não na Selic. O contrato de DI para janeiro de 2028 saiu de 12,86% para cerca de 14,82%. O de janeiro de 2031 foi de 12,64% para cerca de 15,28%.
Isso importa porque o banco empresta por 30 anos, mas capta boa parte do dinheiro em títulos curtos, como a LCI, que vencem em 1 a 3 anos. Quando o juro futuro dispara, o custo de captar amanhã fica incerto, e o banco repassa esse risco para quem pega o crédito hoje.
A Selic está em 13,75% ao ano depois do quinto corte seguido, em 16 de setembro. Ou seja, a taxa do Bradesco ficou acima da taxa básica da economia. E as projeções mudaram: economistas agora falam em Selic entre 12,25% e 13% no fim de 2027, contra 11,75% esperados antes da eleição.
Os outros bancos vão seguir?
Até 28 de outubro, nenhum grande banco tinha anunciado reajuste parecido. O Bradesco tem cerca de 15% do mercado de financiamento imobiliário, então o movimento pesa, mas não define o mercado sozinho.
| Banco | Taxa mínima (ao ano + TR) | Posição até 28/10 |
|---|---|---|
| Caixa | 10,99% a 11,49% (setembro) | Nenhum reajuste anunciado |
| Santander | a partir de 11,69% | Monitora indicadores e avalia impactos |
| Itaú | a partir de 11,99% | Acompanha o mercado para avaliar ajustes |
| Bradesco | a partir de 15% | Subiu em 26/10 |
| Sicredi | não divulgada | Não prevê ajuste no momento |
| Banco do Brasil | não divulgada | Em período de silêncio antes do balanço |
Uma fonte do mercado ouvida pelo InfoMoney classificou a reação como exagerada e viu a decisão do Bradesco como proteção contra a volatilidade pós-eleição, não como mudança estrutural. Na terça, 27, já havia sinais de normalização.
A conta na ponta do lápis
Simulação de R$ 500 mil financiados em 30 anos pela tabela SAC (sem TR, seguros e tarifas, então o custo real é maior):
| Taxa ao ano | 1ª parcela | Juros pagos em 30 anos | Renda mínima |
|---|---|---|---|
| 10,99% (Caixa, piso) | R$ 5.752 | R$ 788 mil | R$ 19.175 |
| 11,7% (Bradesco antes) | R$ 6.020 | R$ 836 mil | R$ 20.068 |
| 15% (Bradesco agora) | R$ 7.246 | R$ 1,06 milhão | R$ 24.154 |
Três leituras dessa tabela:
- A mesma família precisa de cerca de R$ 4 mil a mais de renda por mês para aprovar o mesmo imóvel no Bradesco.
- Mantida a renda, o poder de compra cai. Quem aprovava R$ 500 mil a 11,7% aprova cerca de R$ 415 mil a 15%. São 17% a menos de imóvel.
- Entre o banco mais barato e o mais caro, a diferença na primeira parcela é de R$ 1.494. Escolher banco virou a decisão financeira mais importante da compra.
5 decisões que protegem o seu bolso agora
- Simule em pelo menos três bancos e compare o CET. A taxa de vitrine engana. O Custo Efetivo Total inclui seguros e tarifas e é o único número que permite comparar propostas de verdade.
- Aprove o crédito antes de escolher o imóvel. Com a carta de crédito em mãos, você sabe o teto real e negocia com o vendedor usando dado, não esperança.
- Aumente a entrada se puder. A 15% ao ano, cada R$ 50 mil a mais de entrada tira cerca de R$ 725 da primeira parcela.
- Use o FGTS. Em imóveis dentro do limite do SFH, o saldo pode entrar na entrada ou amortizar o saldo devedor.
- Deixe a portabilidade no plano. Se os juros caírem nos próximos anos, a dívida pode ser levada para outro banco com taxa menor. Financiar hoje não significa ficar preso a essa taxa por 30 anos.
Para quem está saindo de SP: crédito caro muda a negociação
Analistas do Bradesco BBI e da Ágora avaliam que a alta é negativa para construtoras de média e alta renda e pode pressionar preços no mercado de usados se a demanda cair. Para quem está vendendo o apartamento em São Paulo para comprar uma casa no interior, isso tem dois lados.
O lado bom: quem compra com o dinheiro da venda, ou com pouco financiamento, encontra menos concorrência e mais espaço para negociar. Vendedor que depende de comprador financiado tende a aceitar conversa.
O lado difícil: o comprador do seu apartamento em SP também enfrenta crédito mais caro. A venda pode demorar mais. Por isso a ordem importa: avalie o imóvel de SP com preço realista, considere permuta quando fizer sentido e só feche a compra no interior com a origem do dinheiro definida.
Os poréns honestos
- Pode ser um ajuste temporário. Se o mercado acalmar, a taxa pode recuar. Isso não é motivo para correr nem para congelar os planos.
- Ninguém sabe ainda se os outros bancos vão seguir. Uma decisão tomada hoje com base na Caixa pode encontrar outra tabela daqui a 30 dias.
- A simulação é referência. Taxa final depende de perfil, renda, relacionamento com o banco e valor da entrada.
Antes de visitar, faça a conta com quem conhece a região
Na Eurico Imóveis, a conversa começa pela conta, não pela visita. A gente ajuda a montar a simulação nos bancos, mostra o que cabe no seu orçamento em Vinhedo, Valinhos, Jundiaí e Sorocaba e acompanha você depois das chaves, porque pós-venda é parte do serviço.
Chame a Eurico no WhatsApp. A gente começa pela sua simulação.
