O problema do financiamento imobiliário deixou de ser só a parcela. Em dez dias, três grandes bancos passaram de 12% ao ano, e acima dessa linha a operação sai do Sistema Financeiro da Habitação. Na prática, quem contava com o FGTS na entrada pode não conseguir usá-lo.
No dia 29 de outubro mostramos aqui [a alta do Bradesco para 15%]. Desde então, Itaú e Santander seguiram o movimento e o Banco Central parou de cortar a Selic. Veja o que mudou, quanto isso pesa e o que fazer antes de assinar.
O que mudou desde o dia 26
- 26/10, Bradesco: taxa mínima residencial de 11,7% para 15% ao ano + TR.
- 29/10, Itaú: taxa mínima sobe para 12,95% ao ano + TR.
- 29/10, Santander: de 11,69% para 12,49% ao ano + TR, valendo desde 30/10.
- 04/11, Copom: Selic mantida em 13,75% por unanimidade. Foi a primeira pausa depois de cinco cortes seguidos desde março.
O Banco Central apontou piora nas expectativas de inflação e incerteza fiscal. As projeções do próprio BC para o IPCA subiram: de 5,2% para 5,6% em 2026 e de 3,9% para 4,7% em 2027. A próxima reunião é nos dias 8 e 9 de dezembro.
Por que 12% é a linha que importa para o seu FGTS
O SFH tem teto de juros de 12% ao ano. Acima disso, o financiamento entra no Sistema de Financiamento Imobiliário, com taxa livre. E o FGTS só pode ser usado na compra da casa própria dentro do SFH.
Com os reajustes, Bradesco, Itaú e Santander passaram a cobrar taxas mínimas acima de 12%. Segundo a Abecip, os três somaram 49,2% do crédito imobiliário com recursos da poupança de janeiro a agosto. Ou seja: metade do mercado ficou acima da linha.
Quem continua abaixo dela, hoje, são a Caixa e o Banco do Brasil. A Caixa, que tem 48,6% desse mercado, não anunciou reajuste.
A conta em cinco bancos
Simulação de R$ 500 mil financiados em 30 anos pela tabela SAC, usando a taxa mínima de cada banco (sem TR, seguros e tarifas, então o custo real é maior):
| Banco (taxa mínima) | 1ª parcela | FGTS |
|---|---|---|
| Caixa (10,26%) | R$ 5.475 | Pode usar |
| Banco do Brasil (11,60%) | R$ 5.983 | Pode usar |
| Santander (12,49%) | R$ 6.317 | Pode ficar fora |
| Itaú (12,95%) | R$ 6.489 | Pode ficar fora |
| Bradesco (15%) | R$ 7.246 | Pode ficar fora |
A renda mínima, com a parcela em 30% da renda, vai de R$ 18.250 na Caixa a R$ 24.154 no Bradesco.
Três leituras dessa tabela:
- Entre o banco mais barato e o mais caro, a primeira parcela muda R$ 1.771. Em 30 anos, são cerca de R$ 320 mil a mais só de juros.
- A renda que aprova R$ 500 mil na Caixa aprova cerca de R$ 422 mil no Itaú e R$ 378 mil no Bradesco. Escolher o banco errado pode custar um quarto do imóvel.
- A diferença não é só de preço. Nos três bancos acima de 12%, o FGTS pode não entrar na conta.
A taxa de 10,26% da Caixa vale para quem tem débito automático, salário na conta e mais um produto do banco. Sem esse pacote, a taxa sobe.
5 decisões antes de assinar
- Pergunte ao banco, por escrito, se a operação é SFH. Se o seu plano usa FGTS, essa é a primeira pergunta, antes da taxa.
- Simule na Caixa e no Banco do Brasil primeiro. Hoje são os dois com taxa mínima abaixo de 12%. Compare o CET, não a taxa de vitrine.
- Aprove o crédito antes de escolher o imóvel. Com a carta de crédito, você negocia com o vendedor sabendo o teto real.
- Se não der para usar o FGTS na entrada, refaça a conta da entrada. A 15% ao ano, cada R$ 50 mil a menos de entrada soma cerca de R$ 725 na primeira parcela.
- Não assine contando com queda de juros. Portabilidade existe e pode ajudar depois, mas a parcela precisa caber hoje.
Para quem está saindo de SP: quem tem dinheiro próprio ganha força
A incorporadora paulistana AW Realty adiou para 2027 todos os lançamentos de alto padrão previstos para o segundo semestre. Especialistas ouvidos pelo Condomínio Interativo esperam mais poder de negociação para quem compra com capital próprio e mais competitividade para imóveis usados.
Para a família que vende o apartamento em São Paulo e compra casa no interior, isso favorece quem chega com a venda resolvida ou com pouco financiamento. O cuidado é o outro lado: o comprador do seu apartamento também enfrenta crédito mais caro. Preço realista na venda e permuta, quando fizer sentido, encurtam o caminho.
Os poréns honestos
- A pausa não é o fim dos cortes. O Banco Central não disse que abandonou o ciclo de redução. A ata sai no dia 10.
- A Caixa pode reajustar. Se isso acontecer, a tabela acima muda. Confira a data deste artigo.
- Taxa mínima não é a sua taxa. A final depende de renda, perfil, relacionamento e entrada.
Antes de visitar, descubra se o seu FGTS entra na conta
Na Eurico Imóveis, a conversa começa pela conta, não pela visita. A gente ajuda a montar a simulação nos bancos, mostra o que cabe no seu orçamento e segue com você depois das chaves, porque pós-venda faz parte do serviço.
